회귀 재벌은 참지 않는다

투자의 맛 (2)

다른 여러 대안들을 수도 없이 강구해봤지만 결국 이게 최선의 방법이라고 잠정적 결론이 내려졌다.

더 똑똑한 선택지가 분명히 있을 거다. 하지만 한계가 뚜렷한 정보의 바다를 지팡이 하나 짚고 갈라낼 수도 없는 노릇이었다.

회귀를 했더라도 기억력의 부재를 스스로 탓하지 않기로 했다.

여유자금으로 또 과거의 주요 포인트를 짚어낼 수 있다면 그곳에 투자를 게을리 하지 않을 것이다.

재미있게도 FAANG의 대열에 후발주자로 합류한 넷플릭스는 넣자마자 선방을 하고 있었다. 며칠 사이에 벌써 약 4억 원이나 차익이 생긴 것이다.

‘정말 부자가 되면 돈이 돈을 벌어다 주는구나.’

국장은 건드리지 않기로 했다. 남은 건 부동산 선점 매물 몇 가지 정도였다.

이른 바, 스타벅스 재테크라고 하는 특별한 전문용어가 있다.

연예인들이나 부동산 정보 등에 빠삭한 인물들이 사전에 인포를 얻고서 시세 차익을 위해 꼬마 상가와 같은 건물들을 사들이는 것이었다.

그리고 항상 유명인들이 산 건물에는 이른 바 스타벅스라고 하는 세계 최대의 커피전문 프랜차이즈가 세워지게 된다.

뭘 어떻게, 어떤 경로로 사전에 알고서 유입을 시키는 건지는 모르겠지만 아마 그들만의 리그일 테지.

한참을 진을 빼 기억해내기로, 이 당시 화곡동과 종각에 스타벅스가 1년에서 2년 사이에 두 곳이나 생겨나게 된다는 걸 어렴풋이 깨달았다.

보통 지하 1층에서 지상 2층, 혹은 3, 4층까지 다양한 규모로 대지면적과 연 면적을 산출해 매입가가 결정되는데, 앞전과 같이 난 관리인을 포함한 여러 성가신 점을 감당할 자신이 없으므로 패스.

그렇다고 S급 연예인들처럼 역삼동 같은 중심지 빌딩에 수백억을 쓸 정도로 자금력이 충분한 것도 아니다. 수지 타산에도 안 맞는 일이었고.

그래서 가격 대비 최대한의 효용 창출이라는 목표를 머릿속에 명약관화하게 새기고서 접근했다.

그 결과, 투자할 대상 한 곳이 물망에 오르게 된다.

“안녕하세요. 어떻게 오셨나요?”

이번에는 40대 후반 정도로 보이는 여자 중개인이 나를 맞이했다.

1초에서 2초 정도 됐을까?

잠시 뜸을 들이다가 문을 열고 안으로 들어서며 인사를 했다.

“수고 많으십니다. 집을 좀 보려고 하는데요.”

“이쪽에 앉으시겠어요?”

이제부터는 정말 실전이다.

이미 정한 사안이기에 빈틈없이 치고 들어갈 것이라고 작정하고서 어떤 매물을 보러 왔냐는 중개사에게 딱 짚어 말했다.

“압구정 현대아파트 매물이 있는지 해서요.”

“압구정 현대요···.”

여자는 은근슬쩍 나를 훑어보다가, 어느새 포커페이스를 유지하고서 입가에 선만 살짝 그은 영업용 미소를 띄워냈다.

“매물 있죠. 동이나 층마다 편차가 좀 있긴 한데··· 거주용으로 구매하시려는 건가요? 전세이실까···?”

“거주용이라기보다는 월세를 두는 용으로 알아보고 있습니다. 매매로요.”

그리고 난 손가락 두 개를 부드럽게 올리며 입가에 호선을 그렸다.

“마음에 들기만 하면 두 채를 구입할 의향도 싶습니다.”

말하고도 심장이 두방망이질 쳤다.

1, 2만원 아끼며 사느라 청약통장조차도 가입하지 않던 내가 지금은 압구정 현대아파트를 입에 과감히 올리고 있다.

뒤늦게 물은 나도, 들은 여자도 놀란 얼굴이었다.

“보통 오시면 각종 브랜드의 아파트를 이야기하시거나 상가, 분양권에 대해 얘기를 하시는데 월세용 매물로 압구정 현대를요. 그것도 두 채나···.”

여자는 이어서 말했다.

“부동산을 취득하면 제일 먼저 내는 세금이 취득세인 건 아시죠? 특히 이번 연도 들어 다주택자에 대한 세율 적용법이 엄격해졌어요. 1주택자와 2주택자, 또 3주택자에 대한 세금도 전기 많이 쓰면 누진세 붙듯이 대폭 올라가고요.”

“어떻게, 얼마나 바뀌었습니까?”

어차피 난 부동산 초보다. 괜히 아는 척 하려고 해봤자 이만한 고인 물들에게는 불과 몇 분? 아니, 몇 초도 안 되어 바닥을 걸쳐 맨틀까지 파헤쳐질 것이 확실했다.

그냥 있는 그대로의 사실만을 궁금해 하고 합리적이다 싶으면 매매에 나서는 게 최선이었다.

“뭐, 현대 같은 경우에는 추후의 상권을 생각해보며 보수적인 관점으로 진입하기에는 이미 너무 알려진 곳이기도 하고, 더 이상 근방의 인프라가 발전하기 힘든 곳이에요. 강남에서도 상당히 노후화 된 곳이기도 하고요. 벌써 지어진지 수십 년이나 된 곳인데도 아직도 재개발이니 재건축이니 시끌시끌하기만 하지 뭐 하나 이루어진 것도 없잖아요.”

“···.”

“저도 부동산 중개를 하기 때문에 아주 많은 임대인과 임차인들을 만나지만 계약하는 과정과 관리하는 과정 속만 따지고 보면 현대보다는 차라리 두 채를 구입하실 여력이 있으시면 강남권 상가 쪽으로 알아보시는 건 어떠세요?”

고잔동에 있는 구식 아파트를 살 때와 별반 다를 바 없는 분위기다.

난 일부러 손목을 들어 올려 시간을 확인하는 척했다.

이런 작은 일련의 행동만으로도 여자에게 서두는 집어치우고 본론으로 넘어가자는 뜻이 선연하게 전달될 것이다.

내 행동을 읽은 건지, 중개사무소장은 한 박자 쉬었다가 바로 치고 들어왔다.

“투자용으로 고려하시면 아무래도 신중하게 접근하셔야 해요. 저도 고객님들을 만나면 제가 직접 투자한다는 생각으로 권해드리는 편인데, 시간이 지나면 전문가인 제 판단이 더 맞을 때가 많거든요. 차라리 같이 포트폴리오를 짜보는 것도 대안이 될 수가 있어요.”

“장기적으로 생각을 하고 있어서요.”

“장기적으로 생각한다 하시면···.”

“강남은 불패신화잖습니까. 어차피 오른다 생각하고 내버려두려고요.”

먼 역사로만 따져 봤을 때 집값은 언제나 우상향이었다.

특히 인구수가 어떻게 변하고 줄든 강남은 불변의 노른자였다.

그리고 난 압구정 현대가 아주 긴 시간 동안이나 요지부동이었다가, 어느 날인가 역사적인 재건축을 이루게 될 연도를 알고 있다.

스타벅스가 입점할 상가를 사들이는 거, 좋다. 다른 구매 여력이 있는 빌딩을 사들이는 것도 상관없다.

그러나 어차피 내야 할 세금, 기타 경비에 더해 언제 무슨 법적인 시비나 불호가 갈릴 빌딩이나 상가보다는 세무법인 하나 끼고서 아파트 두 채 구매하여 월세를 받는 편이 더 낫겠다는 생각을 했다.

편하잖은가. 두 세대만 관리해주면 되는데, 앞으로의 수익성까지 스타벅스가 들어올 건물을 미리 선점하는 비용과 다른 부대비용, 거기에 공들일 시간에 비해 안전성까지 보장할 수 있다.

강남, 그것도 압구정 현대 프리미엄이 괜히 붙는 게 아니다.

한강 조망까지 보이면 더할 나위 없겠지.

“압구정 현대가 불패라··· 지금 같이 빡센 세율표 받아드는 상황에서 굳이 구입하시겠다면 그나마 최대한 좋은 매물들로 소개를 해드려야 되겠네요. 먼저 손님이 생각하시는 매물을 보여드리기 이전에 이번 연도 개정된 취득세 세율표가 여기 나와 있어요. 85제곱미터 기준 이하로 1.1%에서 3.3%까지 계산이 되는데, 6억 이하는 1.1%, 6억에서 9억은 2배인 2.2% 9억 초과는 3배인 3.3%가 부과되는 거예요. 여기서 면적이 85제곱미터 초과 시 0.2%씩 농특세도 붙게 되고요.”

“강남에서, 그것도 농특세라는 것도 내게 되는군요.”

농특세란 농어촌특별세를 말한다. 농어촌 활성화에 쓰이게 되는 돈인데, 나도 이번에 처음 알게 된 사실이었다.

역시나 중개인도 멋쩍게 웃는다.

“저도 왜 이런 걸 따로 부담해야 하는지는 의문이지만 나라의 세금을 다 이해한다는 것 자체가 어렵죠.”

여자가 다시금 느리게 입술을 열었다.

“어차피 강남 안 매물들은 모두 다 최고 과세로 본다고 생각하셔야 해요. 양도소득 같은 경우에는 분양권으로 속한 경우가 아니기 때문에 단기양도, 미등기 양도를 제외하고는 여전히 일반과세 누진세율을 따르게 돼요. 다만 작년까지는 주택 수에 상관없이 일반과세가 적용되었는데, 제가 말씀드리는 부분이 이번 중반기부터 조정지역이나 투기과열지구, 투기지역에서 양도세에 중과가 되기 시작할 거예요. 거래를 한다면 중과 직전 일찍 매입을 하게 되는 것이니 손님에게는 좋은 일이죠. 다주택자에 대한 부담은 앞으로 조금 더 법령이 바뀌게 될 때를 기다려 봐야 알겠네요. 정확한 건 세무사 한 분 끼시고 진행하는 게 좋을 거예요.”

“알겠습니다.”

“그래도 말씀하신 압구정 현대는 늘 호재의 대상에서 빠지지는 않으니까요. 매번 희망사항에서 끝나서 그렇지.”

“보여주시는 매물의 실질 평수나 그 외 컨디션에 따른 차이가 있겠지만 월세는 대략 어느 정도가 바람직할까요?”

“글쎄요. 71동 전용면적 82제곱미터 기준으로 보증금 1억에 월세 200초반에서 200중반 대에 형성되고 있어요. 아무래도 구 현대이다 보니까 복도식이라는 건 어쩔 수 없고. 방은 3개에 화장실 1개 기준 정도에요. 조망이나 방, 욕실 수에 따라서 월세는 더 받으실 수도 있고요. 신 현대 같은 경우에는 조금 더 올려쳐 받을 수 있겠지만 실상 내는 만큼 받는 정도이니 별반 차이가 없어요. 이곳의 교육시설이나 교통버스. 편의시설은 굳이 말 안 해도 아실 거라 생각해도 될까요?”

“예. 알고 있습니다.”

그로부터 장기보유 특별공제라거나 양도소득세를 낼 부분에 대해 혜택을 주는 등등. 여러 개정될 법이나 세금에 대하여 대략적인 설명을 듣고 난 후, 중개인의 차를 타고 압구정 현대아파트 단지에 내렸다.

집안으로 들어서자 곧바로 보이는 강변에 정신이 홀리는 기분이었다.

“여긴 강변 기준이라 금액이 31억에 책정이 된 곳이에요.”

생각했던 것보다 내 예상 범주를 뛰어넘는 가격이다. 1970년대 후반부터 지어진 노후화 된 아파트의 가격이라고 보기에는, 비싸도 정말 비싸다.

오로지 내 순 자산 기준만으로 현금박치기를 할 수 있다고 해도, 금액을 듣자마자 손발에 미세한 잔경련이 일어나는 건 어쩔 수가 없었다.

그러나 강변 기준이라고 해도 이곳은 내가 원하는 곳이 아니다.

구 현대 기준으로도 강변을 볼 수 있는 매물이 있다는 말을 중개인에게 들어 알고 있기 때문이다.

그리고 여기서 제일 의외의 복병이자 변수 한 가지.

이곳의 재건축 사업에는 함정이 도사리고 있다.

내가 기억하기로 아마도 신 현대아파트는 미래에 재건축에서 제외된다고 알고 있었다.

그러니 2,000세대 가까이 되는 27개 동의 신 현대아파트는 당연히 배제해야만 한다.

그리고 1대1 재건축을 추진한다는 내용으로도 떠올려 지는데, 어차피 사전에 두 채를 보유하고 있어도 시세 차익을 수십억 원대로 남기는 건 동일하니 상관없었다.

그게 아니라도 다주택자에 대한 세금이 예년보다 더 부담이 된다고 해도, 어차피 세입자들에게 받은 월세로 매년 각수의 세금을 대신 해도 될 일이다.

내게는 손해 볼 게 없는 투자 대비 실효가 되어줄 것이다.

“여기 마음에 드네요.”

내가 마음에 든다고 한 곳은 현대 13차로, 전용면적 108제곱미터에 방3개 욕실 2개의 구성으로 매매가 26억 원 근방에 형성된 곳이었다.

다행히 같은 13차 동수 네 개에 건수가 자그마치 세 건이 더 있어 그 중 입맛에 맞는 곳을 한곳 더 고를 수 있었다.

5층과 10층이었고, 취득세 단일세율과 기타 부대비용을 모두 합한 총 매매가가 두 곳 합쳐 51억 원대 후반이었다.

“대출은 껴서 하시는···.”

“아뇨. 전부 현금으로 할 생각입니다.”

“···!”

그제야 사장은 입을 떡하니 벌린 채로 나와 계약서를 번갈아 쳐다봤다. 그녀의 얼굴로 부럽다는 기색이 역력했다.

“나이도 어려 보이시는데 이 매물들을 다 현금으로 구입하시다니··· 실례지만 뭐 하시는 분이세요? 티브이에서는 못 본 거 같고, 뭐 유튜버 같은 거라도 하시는 분이신가? 사업?”

“그냥 직장인입니다. 우연한 기회에 돈을 좀 만질 기회가 있었거든요.”

굳이 하지 않아도 되는 소리였지만 뭐라도 답을 내어놓아야만 할 것 같아 내놓은 말에, 여자는 흥미롭다는 얼굴로 대충 고개를 끄덕였다.

난 어깨를 으쓱 들어 올리면서 이게 문제가 되냐는 얼굴을 했다.

“아니요. 그런 게 아니라, 아 참 이 매물들 정보 전달을 안 해드렸네. 한 곳은 급매가인데 아마 조금 절충을 할 수 있지 않을까 싶어요. 세 번째로 보신 후자 집주인 분은 정 매각이 안 되면 급급매가로도 가능하다고 조정여부를 말해왔었거든요. 그것도 하필 어제 연락이 온 것이니 외제차 한 대 값 굳게 해드려 볼게요.”

시원시원해서 좋았다.

“감사합니다. 그럼 부탁드리겠습니다.”

그렇게 해서.

집주인들과의 거래를 하기 전 시간이 충분히 남아있는 틈을 타 사장이 추천해 준 세무법인을 찾아 전용 세무사님을 동반하고 거래할 수 있게 되었다.

앞으로 이곳의 관리는 전적으로 세무사에게 일임할 생각이다. 내 개입이 최소화할 수 있는 부분으로, 그리고 제법 배려 넘치는 집주인들과의 상식적인 대화를 통해 취등록세와 새 도배비용의 부담을 줄여주는 식으로 거래의 활로를 뚫을 수 있었다.

보증금은 최소 단위 5,000만원에서 억 단위 수준으로 절삭해서 최대한 월세를 합리적으로 받을 수 있게끔 협의를 봤다.

“부동산 투자의 끝은 세금이라는 말이 있어요. 사장님 쪽 세무사가 어련히 알아서 잘해주겠지만, 세금에서 절세가 되지 않으면 내 수익을 온전히 회수할 수 없으니 월세 부분에 대해서도 심도 있게 고민을 해보셔야 할 거예요. 현황 따라서 바로바로 연락드릴 테니 받아주셔요.”

“감사합니다.”

할 말을 늘어놓는 중개인의 명함을 받고서 정중하게 인사를 했다.

부동산을 나오자마자 중개인이 따라 나와 공손하게 배웅을 해줬다.

그러나 부동산 야외주차장 한편에 마련된 내 경차를 보자마자 여자는 금세 저도 모르게 입 밖으로 의문부호를 쏟아냈다.

“그거, 손님 차량이에요?”

“네. 무슨 문제라도 있나요?”

눈이 동그랗게 커진 중개사가 잠시 숨을 참는 듯 파르르 떨리는 눈동자를 뒤로 하고서 기가 찬다는 듯 웃었다.

“요즘 부자들은 더하다더니··· 조심히 가세요.”

“수고하세요.”

50억이 오가는 대형 거래를 끝마친 거 치고는 상당히 싱거운 인사.

개의치 않는다.

내 집의 꿈이 비로소 마련되는 순간이었다.

구형 스파크에 올라타는 즉시 시동을 걸며 휘파람을 불었다.

“강남 압구정 아파트 집주인이라니.”

절로 희비가 교차하는 느낌이었다.

작가의말

댓글과 선작 추천 모두 진심으로 감사드립니다.

좋은 밤 되세요!

[무과전설]

잘보고가요

[세비허]

재미있게 보고 갑니다

[오늘도출첵]

중개사분이 진짜 당황하셨겠네요 50억 현금으로 매매하는사람 차가 오래된 중고차... 근데 진짜로 저런분들이 있다더라구요

[양마루]

건필